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データ屋が厳選してお届けするゆるふわ情報セレクトブログ(特に光回線系は強め)

 
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賢い引越し術|部屋探しで知っておくとよい不動産屋の裏技な探し方



不動産屋探しの裏技

本当にいい部屋探しをするには、いい不動産屋を見つけることが一番だと言われています。

ネットで物件を探すのは手始めでそこから良さそうな物件を紹介している不動産屋の中から複数選んで物件探しの相談をする。または、その地域でよく看板を見かける不動産屋に行ってみるというもの。

ですが、
不動産屋(不動産会社)には悪質なところ、要するにハズレな不動産屋に当たってしまうことが比較的多いです。

「なぜ、こんなに態度がでかいのだろう…」
「なぜ、こんなにふてぶてしく上から目線で雑な対応なのだろう…」
「こいつ平気で客を騙して少しでも多く金を毟り取ろうとしてくるク○野郎だな…」

残念ながら運が悪いとこういう状況の不動産屋に当たってしまうこともあります。

 

なぜ、悪質な不動産屋(不動産会社)が多いのか?


おそらく
本当の客は「物件の貸主」で、物件を借りようとして来るのは客(物件の貸主)に紹介する金ヅルの貧乏人だから雑に扱ってもよいとでも思っているからかもしれません。

実際、立場的には物件の貸主のほうが上なので精神的に幼稚な人間ならそう単純解釈してそういう姿勢になってしまうのかもしれません。

物件の貸主は基本的に金持ちなので生活に余裕があり、性格も穏やかな人が多い。
逆に借りる側はピンキリなので総合的に貸主側と比べると性格が荒い人やモンスタークレーマーの割合がどうしても多くなってしまう。

長〜く賃貸物件を紹介する仕事をしていると、「借主は多少雑に扱ってもいいだろ」という態度になってしまうのかもしれません。

とは言っても
最近は、態度の悪い不動産屋は少ないです。
しかし、そこは注意が必要で、態度は悪くないが「ク○なほど金に汚い不動産屋」はたくさんいます。

借り手をより多く騙してより多く金を毟り取ろうとする不動産屋は多いです。

営業ノルマなどがあって追い詰められてやっているのかもしれませんが、悪質な詐欺行為をされるのは勘弁です。

ということで、

悪質な不動産屋を見分ける方法


過剰な表現の広告を出している不動産屋はダメ。は本当か?


広告で「絶対」「完全」「完璧」「当社限定」「格安」「完売」などを使って誇大広告を出している不動産屋は危ないという話を聞きますが、
一概にそうとは言えません。

誇大広告は、問題になると「業務停止命令」になるなど罪が重いのですが、
その基準に
「合理的な根拠がある場合を除き」
と書かれています。
https://www.sfkoutori.or.jp/consumer/c_002.html

つまり、嘘をついて良くみせた広告は大問題だけど、明確な根拠を元に本当のことを言っている広告なら誇大広告にはならない。ということです。

ただし、やたらにいろんな物件でこういった最上級のうたい文句を出しているところは怪しすぎるのでそこは利用しないほうがよいです。



免許証番号を見て判断!は間違い


よく裏技的なテクニックとして、必ず店舗やHPに掲載しなければならない
「宅地建物取引業者免許証(宅地建物取引業者証)」の番号
を見て、良い不動産会社か悪い不動産会社か判断しよう!というものがあります。

免許証番号○○県知事(2)第12345号
免許有効期間平成27年4月1日から
平成32年3月31日まで
商号又は名称○○不動産
代表者氏名鈴木 太郎
専任の取引主任者名鈴木 太郎
主たる事業所の所在地○○県○○市
電話番号(000)123-4567

こんな感じのやつです。
画像で見ると、


この部分、「免許証番号 ○○県知事 (2) 第12345号」
このカッコ( )の部分が例えば(1)ならこの店舗は営業5年未満。(2)なら営業5年以上10年未満ということです。
この数字は5年ごとに増えていきます。

だから、この数字が多ければ多いほど昔からこの不動産屋をやっているということです。

ということから、長くやっている不動産屋だからきっと良い不動産屋だろう。という見方です。

しかし、
これは見なくていいです。


なぜならほとんど意味がないからです。

●営業年数が長いことが良い不動産屋だとは限らない

その地域に住んでいる人たちはその地域の不動産屋とあまり関わりあうことがありません。その不動産屋に部屋探しに来るのは基本的にその地域外の人たちです。

だから悪徳不動産屋が長く生き残っていても、地元の人はほとんど誰も知らないし、地域に直接害をもたらさないから気にならないし問題視されません。

あと、単純に
●営業年数が短いから悪い不動産屋とはならない。

営業1年目でも「お客様目線で賃貸物件の紹介、いい形でつないでいきます!」というところは当然多いはずです。
年数の長い短いは、良質か悪質かと関係性がほとんどありません。

さらに、
●数字は簡単にリセットされる。

要するにこの免許証番号は「その都道府県の知事が認可しましたよ」という証明書のようなものです。

そして、その不動産屋が利用者に好評でどんどん売上を拡大していって、「ありがたいことに2店舗目を作ることになりました!」と新しい店舗を出したとします。

そうすると、
その店舗では免許証番号は(1)からになります。
不動産屋を始めて20年目でも新店舗を出したらその新店舗は(4)ではなく(1)なのです。

もう一つ、
「店舗が都道府県をまたぐと数字がリセットされる。」

例えば、「栃木県で営業していたけど、神奈川県で新店舗を作りました!」となった場合、
認可する管轄が栃木県から国に変わってしまうので、営業年数がリセットされて(1)になります。

栃木県だけで営業していたら栃木県が管轄して免許証の認可をするのですが、複数の都道府県で店舗を出すと免許証認可の管轄が国(国土交通省)に変わってしまうので免許証番号がリセットされて「国土交通大臣(1)」からになります。

ついでに言うと、個人事業から法人化しただけでも数字はリセットされます。
さらに、営業歴の長い不動産屋が売却されて完全に別の会社がその不動産屋を買ったら今度は数字はリセットされずにそのままです。中身は全く別の不動産屋なのに数字(営業歴)は長いなんてこともあります。

ということで、
この裏技的なテクニックは意味がありません。


ということから、
その不動産屋が、良い不動産屋か悪質な不動産屋かを簡単に見分ける方法はありません。

ただし、相当悪質なことを過去にしていたかどうかを確認する方法はあります。


国土交通省の「ネガティブ情報等検索」を使ってみよう


国土交通省の「ネガティブ情報等検索」というのは過去に問題となって行政処分を喰らった不健全な不動産会社を見ることができます。

宅地建物取引業者のネガティブ検索
宅地建物取引業者というのは、不動産の売買や貸借りの仲介を行う免許を持っている業者、つまり不動産屋さんです。その中で行政処分を受けた履歴を確認できます。


都道府県単位の宅地建物取引業者のネガティブ検索
最初のは国が管轄の不動産屋で、各地域(都道府県)での不動産屋はこちらからページ内検索で調べられます。

行政処分のランクは、
(1)指導 (2)指示 (3)業務停止 (4)登録取消

指導は、
「不正行為・違反行為があるからそれを改善してください」という注意。

指示は、
「違反行為を早急に改善しろ」という警告。

業務停止は、
「悪質すぎるので1年以下の期間で強制的に営業・業務をできなくする」という強制措置。
(1ヶ月営業停止とか6ヶ月営業停止とか。)

登録取消は、
免許剥奪です。つまり完全な業務停止命令。


国土交通省ネガティブ情報等検索」は、他にもマンション管理会社や建築士、建設業者、不動産鑑定士のネガティブ検索もできます。


不動産屋への支払い項目を確認しよう。



● 不動産屋への支払い。「仲介手数料」を確認

不動産屋は物件を紹介して契約成立の報酬として「仲介手数料」を取ります。
仲介手数料は平均で「賃料の1ヶ月分」です。それより多い金額だとあまりいい不動産屋とはいえません。


● 「更新料」と「更新事務手数料」を確認

普通の物件なら2年契約でそれ以上継続なら更新。その時に更新料が発生します。
「更新料」は平均で「家賃1ヶ月分」です。
それより高い金額の場合は気をつけましょう。人気物件だったりもともと賃料が安かったりした場合に更新料が「家賃2ヶ月分」だったりすることがあります。ちゃんと確認しましょう。

更新料の他に不動産屋(または管理会社)が更新契約の手続きを代行するので、
「更新事務手数料」という料金が発生します。
これは、平均で「家賃の0.25~0.5カ月分」です。
これより高い場合は注意しましょう。
もちろん更新事務手数料を取らない0円のところもあります。


● 1年以内の解約に罰金が無いかを確認

大家は貸したはいいけど長く住んでもらえず半年とかで出て行かれるとその度にクリーニングや不動産屋への広告出稿など出費が多くなって大変なので1年以内に引っ越す人には家賃1ヶ月分の違約金を払うように契約の文章に盛り込まれていることがあります。

これが「礼金」を支払う契約になっているのに契約書に違約金の文言があったら少し理不尽な契約です。注意しましょう。

礼金0円の物件なら1年以内で解約すると違約金を支払ってもらうという契約条件はよくあります。
そして、
入居日から12ヶ月以内に退去すると賃料1ヶ月分の違約金を支払う」というものなら問題無いのですが、
これが
本契約から12ヶ月以内に退去すると賃料1ヶ月分の違約金を支払う」と書かれていた場合、本契約とは入居日という意味かをちゃんと確認しましょう。
この本契約が契約しなおす度にそこから12ヶ月以内解約は罰金だった場合、悪質な契約なのでそこの不動産は気をつけましょう。
どういうことかと言うと、
2年契約で更新のたびにその更新日から12ヶ月以内解約は罰金ということです。明らかに理不尽な契約になります。



担当になった営業マンが結局、一番重要


不動産会社単位よりも一番大事なのは担当になった営業マンが優秀・良心的かどうか。

良い不動産屋に巡り合ったとしても担当になった営業マンがたまたまものすごく無能なら良い物件探しは難しくなります。

悪徳不動産屋だったとしてもたまたま担当になった営業マンが優秀で良心的なら良い物件に巡り会う可能性は高くなります。

良い営業マンとは、主に
1.「要望」をちゃんと理解して物件を紹介してくれる。
2. 言われなくても紹介物件のデメリットをちゃんと教えてくれる。
3. すぐにその日に契約させようと色々言って急かしてこない。

とりあえず、まとめると
「客の扱いが雑ではない。」
なら安心です。

あと、だいたい家賃の上限を聞かれると思いますが、不動産屋は言われた家賃上限の1万円くらい高い家賃の部屋を紹介して契約させようとしてくるので面倒だと思う場合は、最初から1万円から5000円くらい下げた金額を言うといいです。


以上が、部屋探しで知っておくとよい不動産屋の裏技な探し方です。

まず、ネガティブ検索でヒットしないか確かめて、それから営業マンが雑な対応をしていないかをチェックする。
とにかく早く契約させようとしてくる営業マンは「ハズレ」と思っておいたほうがよいです。

あと、契約書の文章はちゃんと読んで分からないところ不明な点はちゃんと質問しましょう。不動産屋は契約書の内容をちゃんと説明する義務があります。
分からない部分やおかしいと思う部分はちゃんと聞いて納得できないなら契約書の内容を修正するように言いましょう。


残念ながら簡単にかつ明確に不動産屋の質を調べる方法はないのが現状なので、できる方法があるとすればこれぐらいでしょう。

免許証番号と誇大広告をチェックするというテクニックはあまり意味はありません。







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元デザイナー。現在、データストラテジスト(通称:データ屋)。

元々はCG・VFX関連映像畑出身。大手企業のインハウスデザイナーを経て、成行きで広告デザイン関連のバウンティーハンター(賞金稼ぎ)になり日本トップを維持し続けていたが、超えるべき上がいなくて飽きたのとそもそも賞金額が少なかったので馬鹿馬鹿しくなり賞金稼ぎを辞め、現在はそのスキルを自分のために使ってまったりお仕事をしている。
経歴が中二病みたいなのが悩み。


ブログで提供している情報の品質・伝達能力はどちらかといえば高いほう。みんな(大手企業・メディアも一部含む)が結構参考にしていくので。


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